설계·엔지니어·컨트랙터의 역할과 책임 파악 중요
공사 규모·종류에 맞는 컨트랙터와 라이선스 선별
시공상 비용 더 발생하면 추가 계약 필요할 수도
공사는 꼭 해야 하지만 골치 아픈 일이다. 돈을 빌려주는 은행에서도, 공사를 해야하는 오너에게도 반갑지 않은 일이다. 공사에 대한 리스크로 일반 하우스 오너는 공사가 마무리된 말끔한 집을 선호하고, 커머셜 건물주와 회사 또한 공사가 마무리 되기까지는 많은 시행 착오와 추가 공사비가 발생한다. 그래서 공사를 할때 우리가 반드시 알고 가야할 중요한 것들이 몇가지 있다.
▶Architect, Engineer, Contractor의 역할= 공사 규모에 따라 고용되는 범위가 달라지기도 하지만 통상적으로 오너가 아키텍트와 엔지니어를 따로 고용 하는 경우가 있고, 아키텍트가 엔지니어를 함께 포함해 오너와 계약을 하는 경우가 있다. 아키텍트는 Building Code(건축법규)에 맞게 디자인과 도면을 그리고, 엔지니어는 아키텍트가 디자인 하고 설계한 도면을 바탕으로 의도하는 디자인이 잘 표현 되고 시공 되도록 구조(Structure, Mechanical) 설계를 해주는 일을 하는 것이 주된 일이다. 컨트랙터 (General Contractor, Subcontractor)는 아키텍트나 엔지니어에 의해 완성된 도면에 따라 시공을 완성하는 일이 주 임무다. 현장이 작업을 하는데 위험하지는 않은 지 항상 관찰하고 인부들을 교육시켜 만약 있을 사고를 방지하는 일이 최우선이다. 또한 시공을 하는 과정에서 도면이 현장과 맞지 않거나 도면대로 시공이 어렵거나 불가능한 일이 발생할 때는 아키텍트, 엔지니어, 그리고 오너에게 보고하여 각자 입장에서 최선의 방법과 결정을 내리는 중간 역할을 하는 포지션이고, 도면에 의한 시공을 그동안의 경험을 동원하여 사고없이 얼마나 안전하게 빠르게 예정된 기일에 마무리 할수있는 지 최선의 방법을 찾아야 한다.
▶Architect, Engineer, Contractor의 책임= 아키텍트는 각 건물의 용도나 사용 목적에 따라 각기 다른 Building Code(건축법규)에 맞게 설계를 다르게 적용 해야한다. 극장, 교회, 창고, 사무실, 하우스 상가, 식당, 높이, 넓이, 인원에 따라 치수가 달라지고 자재도 달라진다. 비상시 필요한 피난구, 장애인을 위한 시설도 설계에 적용 해야하고, 도면이 잘못 표시되면 컨트랙터나 오너에게 시간이나 시공비의 손실이 발생해 소송까지 가는 일도 많이 발생한다. 따라서 오너는 아키텍트나 엔지니어에게도 프로페셔널 보험을 받아 두는것이 안전하다. 프로페셔널 보험은 만약 아키텍트나 엔지니어에 의해 발생하는 사고나 보상을 위한 보험이다. 아키텍트나 엔지니어는 도면에 컨트랙터가 모든 책임을 지게 노트 하지만 그런 방법은 좋지 않은 방법이다. 엔지니어는 디자인에 맞는, 구조적으로 무너지거나, 떨어지거나, 부러지거나, 화재 발생 방지, 화재시 소화장비 설치, 유틸리티, 난방 및 에어컨 시설, 폭우에 대한 방지시설 등을 설계 해야한다.
▶컨트랙터와 라이선스 종류= 오너는 기본적으로 Contractor License(컨트랙터 라이선스), AIA Document(공사관련 서류), Insurance(보험)에 대해 잘 알아야한다. 조지아법은 2500달러 이상의 공사는 라이선스가 있는 컨트랙터가 하도록 되어 있다. 라이선스는 하우스 공사를 주로 하는 Residential – Basic – Contractor, 하우스 공사와 50만달러 이하 커머셜 공사를 하는 Light Commercial Tier, 무제한 공사를 할수 있는 Qualify Agent License 세 종류로 나눌수 있다. 그리고 각 서브컨트랙터 라이선스가 있다. 이렇게 각각 다른 라이선스를 두어 모든 공사를 라이선스가 있는 업체와 하도록 유도하고 라이선스가 있는 컨트랙터와 일을 해서 오너가 불이익을 당할시 보호를 받을수 있도록 하고 있다. 중요하게 주의 해야 할것은 라이선스를 아키텍트에게 돈을 주고 빌려서 퍼밋을 받아 공사 하거나, 라이선스가 없는 업체가 라이선스를 빌려서 퍼밋을 내어 공사를 하는 도중, 큰 상해의 사고가 나면 책임 소재가 불분명 해서 오너가 사고에 대한 보상을 해야 할수도 있다는 것을 알아야 한다.
▶AIA 표준계약서와 보험= 공사 관련 계약서는 AIA 표준계약서를 사용해 페이먼트 방법, 워런티, 하자보증, 컨트랙터의 의무, 오너의 의무, 분쟁시 해결 방법, 공사내역과 같이 자세하게 넣어야할 것들을 자세하게 정리 되어 있으니 AIA 계약서를 꼭 사용 하기를 권한다. 보험은 오너가 잘 몰라서 요청하지 않으면 그냥 지나칠수 있으나 공사 금액에 맞게 충분히 보상 할수 있는지 작업자에게 생기는 사고에 대한 보상이 보장 되어 있는지를 꼭 확인 해야한다. 이렇게 라이선스, 보험은 공사에 있어서는 필수적이다. 운 좋게 지금까지 아무 사고 없이 지나 갔지만 사고는 한번 닥치면 보험이 없으면 누군가는 사비로 보상을 해야 한다는 것을 꼭 알아야 한다.
컨트랙터와 계약을 했다고 해서 모든 것을 컨트랙터가 해주는 것은 아니다라는 점을 꼭 알아야 한다. 공사 계약은 도면과, 견적서, 스펙과 같이 공사 견적을 할 당시의 자료를 공사 계약서와 함께 날인한다. 계약을 하는 날짜를 기준으로 첨부된 서류와 함께 계약이 이루어 지고 그 후로 이외에 시공상의 비용이 발생하는 것들은 추가 공사 계약이 이루어져야 한다. 그래서 도면이 있고 스펙이 있고 계약서가 있는 것이다. 막연히 전체 공사에 대한 계약 이라고 생각하면 안된다는 것이다. 공사 업체와 오너간에 발생하는 분쟁은 공사나 계약에 대한 상식이 오너들이 업거나 지식이 부족하거나 그에 대한 설명이 부족해서 오는 문제다. 앞서 설명한 AIA 계약서를 꼼꼼히 살펴 계약을 하면 분쟁은 물론 컨츄렉터와의 어떤 분쟁도 발생하지 않을 것이다. 손님의 수준은 주인이 만드는 것과 같이 공사가 문제없이 잘 되게 하기 위해서는 내가 열심히 하지 않으면 안된다는 것이다.
