집 고쳐 ‘밸류 업’…빠른 플리핑으로 수익성 ‘쑥’
플리핑은 두세 사람 힘합쳐 높은 수익 올리는 소규모 사업
첫째도, 둘째도 로케이션…빠르게 되넘겨야 수익도 높아져
집은 구조·마감·유틸리티·퍼밋 등 종합적으로 고려해 선택
주택 플리핑이 증가하고 있다. 2022년 1분기에 11만4706채의 단독 주택과 콘도가 플리핑(Flipping) 되었다. 이 숫자는 미국 주택 거래의 9.6%를 차지한다. 팬데믹 이후 주택 가격이 천정부지로 뛰면서 대형 탑 빌더들도 예상치 못했던 주택 즉, 싱글 하우스의 수요 증가로 필요한 주택의 수는 턱없이 부족했고, 컨트랙터 불신으로 공사없이 이사 할 수 있는 집을 찾기 시작했다.
요즘은 좋은 위치에 싱글 하우스의 집을 지을수 있는 빈 땅이나 수익성이 있는 허름한 주택들은 플립을 하는 컨트랙터나 부동산 에이전트들이 주로 매입한다. 부동산 에이전트들 몇몇이 함께 투자하여 플립을 하는 일은 어제 오늘 일이 아니다. 아주 오래 전부터 에이전트를 하며 쌓아온 상가나 주택을 보는 안목, 사고 파는 수수료의 절약, 그리고 플리핑의 핵심인 빠르게 사고 팔 수 있는 능력이, 소규모로 함께 투자해서 수입을 내는 벌이로는 안성 맞춤이다.
주택 플리핑의 핵심은 부실 주택, 압류 주택 또는 기타 이유로 저평가된 주택을 매수하는 것이다. 부동산을 매입해 주택 전체를 Foundation(건물 기초) 정도를 남기고 Demolition(철거) 하거나 좋은 Structure(기초구조)의 집을 구입해 Renovation(인테리어 공사)이나 Remodeling(인테리어, 외벽, 증축) 하여 빠르게 판매, 이익을 내는 부동산 투자의 한 형태다. 배우려는 의지가 있고, 부동산 투자 경험이 있고, 건설 지식이 있으면 추가 수입을 위해 파트타임으로 주택을 플리핑 할 수 도 있고, 풀타임 플리퍼가 될 수도 있다.
플립의 수익이 늘고있다. 지역에 따라 다르지만 Re-zoing(용도변경)에 의한 커스텀 하우스나 플립의 수익의 갭은 더욱더 클것으로 예상된다. 부동산 리얼터나 플립을 하는 컨트랙터들이 시간이 지날수록 노하우를 쌓아가고 Cost(가격)을 줄이는 실력이 늘고 선수가 되어 가고 있다는 것이다. I-85를 중심으로 북으로 북으로 커밍, 제퍼슨을 지나 어디까지 갈 지는 알 수 없으나, 성냥곽 같이 박스로 균일하게 지어 놓은 집이 아닌 이제는 내가 살고 싶은 지역에 내가 갖고 싶은 나만의 디자인의 집을 가져야 할 때가 되지 않았는가.
▶로케이션 중요
더 북으로 가야 할 이유가 있는가? 이제는 다운타운과 I-285를 중심으로 관심을 가져야 한다. 더이상 싼 집만을 찾아 움직여서는 앞으로 수익을 낼 수 없다. 좋은 위치에 좋은 집을 만들어야 집의 가치와 수익을 만들수 있다. 아침, 저녁으로 엄청난 교통 정체 현상을 보며 사람들은 무슨 생각을 할까. 더이상 일률적인 집 장사가 지어놓은 새 박스집에 관심을 가지면 안된다.
집도 회사도 마켓도 더이상 뚝뚝 떨어져서는 안된다. 애틀랜타 한인 마켓 또한 이제는 좀 더 질서있게 집중 되어야 한다. 이렇게 내가 살고 싶은 곳에, 내가 좋아하는 디자인의 집에 살고 싶은 욕망이 플립을 해야 하는 이유가 될것이다.
플립을 하기 위해서는 첫째도 둘째도 셋째도 Location(위치)이다. 모두가 알듯이 특히 한국 분들은 학군을 위주로 집을 사는데 우선 순위로 보고 학군이 좋은 동네는 주변 이웃이 좋고, 소득도 높아 이웃간에 관계도 좋다. 또한 범죄율이 낮고 인프라가 양호해 삶의 질과 만족도가 높다. 좋은 Location의 플립에 있어서 장점은 판매가 빠르고 사고 팔때의 수익도 높다는 것이다.
▶플립에 좋은집
사는 집의 Structure(기본구조)나 외벽 마감 그리고 레이아웃이 중요하다. 플립을 함에 있어 Structure가 약해서 보강이나 교체를 해야 한다면 많은 시간과 비용을 지출해야 하는 아주 치명적인 문제다. 조금이라도 의문이 있을 때는 꼭 라이선스 엔지니어나, 컨트랙터에게 문의 하는 것이 좋다.
외벽은 원하는 디자인으로 바꾸는데 용이한 자재로 되어 있는지 살피는 게 중요하다. 스타코 마감은 플립을 위한 외벽으로 적당하지 않고 Vinyl Siding 집이 오히려 싸지만 리모델링 하우스로는 적당하다. 이유는 다양한 자재로 디자인이 용이하기 때문이다. 집의 레이아웃이 좋지 않아 벽을 허물고 옮겨야 한다면 역시 공사 기간과, 퍼밋, 비용 문제가 발생 하므로 꼭 살펴야 한다.
▶유틸리티 연결
가장 이상적으로 플립을 하기에 편리한 것은 전기, 상, 하수도 가스가 타운이나 카운티 스트리트로부터 가까이 들어와 사용 되고 있는 집이 가장 적합하고 설치가 되어있지 않지만 신청을 하면 스트리트에서 연결을 할수 있는 준비가 되어있는 집이면 좋다.
주로 물과 하수도는 타운이나 카운티에서 관리하고, 전기와 가스는 지역에 따라 정해진 회사가 설치 하는것이 보통이다. 유틸리티 컴퍼니에 직접 연락하거나 전기 업자나, 플러머에 문의 하면 알수 있다. 공사시 신축이나 업그레이드르가 필요한 전기나 가스는 지역이나 하우스의 스트리트에서의 거리와 같이, 여러 사정을 감안하여 전기나 가스 회사에서 설치 해주는 지점과 하우스 오너의 자비 부담으로 설치 해야하는 경우도 있다는 것을 참고하면 좋겠다.
▶퍼밋 피하기
가능하면 퍼밋이 필요없는 공사를 하는것이 좋다. 해당 타운 웹사이트에 가면 공사 내용에 따라 받아야 하는 인스펙션의 종류가 잘 설명 되어 있고 퍼밋의 종류 공사후 제출하는 서류들의 리스트 즉, Certificate of Occupancy 를 받기 위해 제출 해야 하는 서류가 잘 설명 되어있다. 인스펙션의 종류에는 각 전기나 플러밍과 같이 각 공사별로 Rough Inspection과 Final Inspection이 구별 되어 있다. 즉, 벽을 덮기전에 안을 인스펙션 하는 것이 Rough Inspection인데 잘 모르는 업자가 안의 인스펙션을 받지 않고 벽을 덮으면 큰 낭패다. 벽을 덮기 전에 공사 하는 동안은 후에 하자 보수 공사를 위해서도 사진을 찍어 두기를 권한다.
기록을 꼭 남겨라. 이처럼 두 명, 세 명이 뜻을 모아 형편에 맞는 집을 구입해 함께 의논하고 쇼핑을 하고 디자인해서 원하는 디자인과 걸맞는 수익을 보아 두, 세채의 프로젝트를 완성 한다면 정말 전문가가 되어 수익은 놀랄 만큼 늘어날 것이다. 예산이나, 지출 경비, 수익을 위해 Quickbook이나 Quicken과 같은 프로그램을 이용해 기록으로 남기고 그를 참고로 견적이나 버짓으로 활용하는 것이 중요하다.
▶문의: 678-908-2678, lastopbuilder@gmail.com
