건축·공사 경험과 지식 있으면 부동산 투자 용이
허름한 상가·낡은 건물 리모델링 뒤 되팔기 많아
공사 잘 알면 프랜차이즈·비즈니스 셋업도 가능
1999년부터 26년째 미국에서 공사 일을 하지만, 사실 건축 업자들도 공사를 해서 돈을 모은 사람들 보다는 부동산을 매입해 건물의 가치가 오르고, 그 가치로 론을 통해 다른 부동산을 매입하고, 되 팔거나 렌트 수입으로 부를 축적하는 경우를 많이 볼 수 있었다.
옛날 한국의 백화점은 3개월 물품 대금을 어음으로 발행 했고, 그 3개월 정도의 매출 정도면 백화점을 짓기에 부족하지 않은 자본이 아니었는가 생각된다. 또한 맨해튼의 크고 작은 빌딩을 관리하는 메니지먼트 회사들도 공사 대금을 미루어 늦게 주기로 유명하다. 맨해튼의 메인 빌딩을 70~ 80개 관리하는 큰 메니지먼트 회사들도 많다. 그 들 역시 3개월의 공사 대금을 미루고, 활용해 그렇게 크지 않은 빌딩을 살수 있었고, 은행에서 론을 받아 콘도를 지어 리스 사업을 무리 없이 하며 엄청난 빌딩들을 소유한 메니지먼트 회사로 성장했다.
이런 두 개의 케이스는 좋지 않은 방법의 사례이지만 건축, 건설, 공사 분야에 종사하며 경험이나 지식이 있으면 부동산 투자로 부를 이룰 수 있는 방법이 아주 많이 있다.
▶스토어 프론트 중심의 리모델링= 인도 사람들은 아는 바와 같이 호텔과 같은 파트너 사업을 많이 한다. 또한 허름한 호텔이나 상가를 파트너와 매입하여 호텔을 레노베이션한 뒤 영업을 하거나, 상가들은 스토어 프론트와 유틸리티 즉 플러밍, 전기, 정도의 공사를 한 후 새 테넌트를 입주 시킨다. 어느 정도의 건물에 이익이 발생하면 비싸게 되파는 방법을 반복해 상가를 물색하고 되팔곤 한다. 스토어 프론트를 리모델링 할 때 가장 중요하게 보아야 할 것은 윈도우를 통창으로 크고 넓게 오픈 할 수 있느냐, 스토어 프론트를 바꾸는데 Structure가 문제가 없는지, 교체 시 특별한 보강 조치를 해야 하는지를 면밀히 살피는 것이 가장 중요하다. 모든 공사가 마찬가지 이지만 철거 일은 특히 경험이 많은 업체와 계약을 하는 것을 강력히 권한다.
▶위치 좋은 아주 낡은 건물 리모델링= 건물은 남들이 사지 않는 낡은 건물을 사야만 좋은 딜을 통해 싼 가격에 매입 할 수 있고, 팔 때에 많은 이익을 남길 수 있다. 중고차도 우선은 싸게 사야만 충분한 이익을 남길수 있는 것과 같은 원리다. 하지만 보통 사람이 낡은 건물을 매입 하기란 어려운 일이고 리스크가 많다. 그래서 건축, 건설, 공사를 알아야만 가능한 일이다. 아주 낡은 건물을 매입해서 리모델링을 하는 경우는 어디에서 어디 까지를 남기고 새로 해야 하는지를 판단하는 것이 아주 중요하다. 어느 경우는 남기는 것보다 모두 걷어내고 새로 하는 것이 공사비나 공사 기간에 도움이 될 수 있고, 철거를 하면 안되는 이유가 있을 수도 있다. 공사를 아는 사람은 보통 사람이 두려워 하는 철거나 쓰레기 처리를 아주 간단하게 처리 할수 있다.
▶프랜차이즈나 분점 내기= 많은 비즈니스 오너들이 직접 공사를 하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 이런 경우는 여러군데 프랜차이즈나 분점을 내는 경우다. 특히 커피샾이나 리테일 스토어는 인테리어가 손님에게는 아주 중요하고, 비즈니스의 승패를 가를 수도 있다. 리테일 비즈니스에 공사비는 가장 큰 비중을 차지 한다. 공사 시공에 대한 지식이 있는 업주는 공사비를 줄여 초기 자본의 30% 정도를 절약 할 수 있고, 그 자본이 비즈니스가 초기에 정상적인 궤도에 오를 때까지 필요한 자금으로 쓰일 수도 있다.
▶비즈니스 셋업 후 매매 하기= 더러는 리테일이나 식당, 제과점과 같은 매장을 직접 공사해 비즈니스가 정상 궤도에 오르면 적당한 업주를 찾아 매매하는 전문가들을 종종 볼 수 있다. 이 또한 공사를 잘 안다면 가능한 일이다. 공사는 퍼밋이 필요한 경우도, 필요 하지 않은 경우도 있다. 많은 사람들이 제대로 된 공사 지식으로 비즈니스에 불필요한 비용과 컨트렉터를 잘 콘트롤 할 수 있는 지식을 얻는데 도움이 되면 좋겠다.
▶문의: 678-908-2678, lastopbuilder@gmail.com
