수요 강세 지속 5.7% 상승 전망 많아
호텔 등은 고전 오피스는 하반기 호조
2022년에도 주택 수요 강세와 매물 부족 상황이 이어지겠지만, 집값 상승세는 다소 둔화할 전망이다.
전국부동산중개인협회(NAR)와 협회가 운영하는 부동산 사이트 리얼터닷컴의 이코노미스트 20명을 대상으로 조사한 결과, 2022년 주택 가격 상승률의 중위 수치는 5.7%로 나타났다. 또 지난해처럼 집값 상승폭이 두 자릿수를 기록하는 대신 예년 수준으로 돌아갈 것이라는 의견이 많았다고 덧붙였다. 인플레이션 전망치도 4%로 2021년의 5~6% 선보다 낮아졌다.
로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “대부분의 이코노미스트가 2022년 주택 가격 상승 폭이 올해 만큼 크지 않을 것으로 보고있다”고 말했다. 연방준비제도(Fed·연준)가 2022년 기준금리를 3회 정도 올려 물가 오름세도 둔화될 것으로 봤다. 주택 거래량도 올해보다 소폭 감소할 것으로 보인다.
NAR 측은 2022년 기존 주택 거래량이 올해 추산치인 600만 채보다 10만 채 정도 준 590만 채로 내다봤다. 신규 주택의 경우엔, 글로벌 물류 병목 현상이 완화되면서 167만 채가 늘어날 것으로 전했다.
▶주택구매여력 문제
주택 시장이 제자리를 찾아가는 과정에도 주택구매여력은 여전히 문제로 남을 것이라는 게 전문가들의 지적이다.
이미 팬데믹 이전부터 구매여력이 최악으로 치닫고 있었는데 코로나19까지 겹쳐, 주택 구매 수요가 급증하고 매물은 부족하면서 집값이 치솟았다. 이로 인해서 구매여력은 소득이 증가했음에도 더 악화됐다는 설명이다. 전문가들은 조립식 주택이 주택 수급 불균형과 바닥 수준인 주택구매여력의 대안이 될 수 있을 것으로 봤다.
첫 주택 구매자가 살 수 있는 주택(Affordable entry-level homes) 매물은 다른 주택보다 공급이 훨씬 더 적다. 모던한 조립식 주택은 건축 기간이 짧아서 단기에 많은 물량 공급이 가능하다. 또 가격도 다른 주택보다 상대적으로 저렴(lower per-unit cost)하다. 더욱이 부동산 업계 관계자들은 조립식 주택 가치도 빠르게 상승하면서 부의 축적을 위한 좋은 투자가 될 수 있다고 강조했다. 온라인 대출업체 렌딩트리에 의하면 2014~2019년 조립식 주택의 중위 가치 상승률은 40%였다.
▶집값의 지역적 불균형
2022년 주택가격의 전국적인 상승세는 완만하겠지만, 지역적으로는 격차가 클 것이라는 게 NAR 측의 예상이다.
주택가격이 과하게 오른 지역 중 인구 증가가 기대치를 밑도는 지역의 경우에는 다른 지역에 비해 집값 오름세의 둔화 가능성이 클 것이라는 전망이다. 인력난에 기업들이 임금 인상과 원격 근무 등을 내세우면서 주택 바이어들의 집과 거주 지역 선택에 대한 유연성이 확대됐다. 일부 바이어들은 집값이 상대적으로 저렴하면서 생활 인프라가 구축된 지역으로 이주하는 추세도 감지됐다. 올해도 원격 근무자가 선호하는 지역의 집값은 빠른 상승세를 보였다.
▶인구 변화에 대한 성찰
베이비부머들은 집을 줄여서 가는 것보다 현재 사는 집에서 노후를 보내길 원하면서 시장의 주택 공급이 제한되고 있다. 밀레니얼세대가 주택 구매의 잠재력이 가장 큰 세대지만 여전히 매물 부족, 비싼 집값, 학자금 대출 등의 벽에 부딪혔다.
출생률이 100년 만의 최저치로 떨어졌다. 자녀가 생긴 후 주택 매입으로 이어지는 경우가 많았고 더 큰 집으로 이사하는 경우도 있었다.
출생률이 떨어졌다는 것은 이런 주택 수요의 감소를 의미한다는 것이다. 부동산 업계와 투자자가 주목해야 할 부분이다.
▶상업용 부동산 전망
코로나19 이후 렌트비가 더 가파르고 빠르게 상승하고 있다. 즉, 아파트와 같은 다가구주택의 거래 가격 회복세도 빨라지고 있다. 코로나19 이후 단독주택에 대한 임대 수요가 강해졌다. 산업용 부동산의 경우, 캡레이트가 떨어지고 있지만, 온라인 비즈니스와 글로벌 물류 병목 현상으로 웨어하우스 임대료는 급등세다. 호텔 및 숙박 업체의 경우엔 내년에도 순탄하지 않을 전망이며 현재 회복 중인 오피스 부동산 시장은 오미크론 등의 신종 코로나19 바이러스 변이로 재택근무로의 회귀 때문에 2022년 하반기에나 성장할 전망이다.
진성철 기자
