올해 기준금리 인상이 예고된 3차례보다 더 많아질 수 있다는 소식에 비수기인 겨울에도 주택 매매가 매우 활발하다.
전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 리얼터닷컴이 올해 전망한 주택 거래 증가률은 6.6%다. 다니엘 헤일 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “통상 비수기인 11월과 12월에도 주택 시장의 소강상태 현상이 일어나지 않았다”고 말했다. 기준금리 추가 인상에 모기지 금리가 더 오를 수 있다는 우려에 예비 주택 바이어들이 주택 매입에 나선 게 원인 중 하나라는 게 전문가들의 분석이다.
부동산 업계는 올해도 매물 부족이 여전해 내 집 마련을 원한다면 미리미리 치열한 구매 경쟁에 대비하는 게 필요하다고 조언했다.
▶크레딧점수
모기지 금리와 대출 승인에 크레딧점수는 매우 중요하다. 다운페이먼트 금액에도 영향을 줄 수 있다. 되도록 크레딧점수를 높이는 게 대출 시 우대를 받을 수 있는 지름길이다.
일례로 30년 고정 모기지로 40만 달러를 대출받아서 집을 산다고 가정할 때, FICO대출 절약 계산기(Loan Savings Calculator, 1월 18일 기준)에 따르면, 크레딧점수 620~639점의 이자율은 4.74%로 월 페이먼트가 2084달러이며 30년 동안 내는 이자는 35만304달러나 된다. 점수를 100점 올렸을 경우엔 이자율이 3.373%로 1.367%포인트가 떨어진다. 이에 따라 월페이먼트는 1768달러로 줄고 30년간 이자 규모도 23만6459달러로 감소하면서 11만 달러 이상을 아낄 수 있다.
크레딧점수 올리는 방법은 페이먼트를 연체 없이 제때 일관되게 내고 크레딧카드는 한도 10% 정도 사용하며 우수 등급으로 크레딧을 장기간 사용하는 것이다. 또 크레딧리포트를 최소 1년에 한 번은 체크해서 잘못된 게 있으면 수정해야 한다.
▶채무 관리
채무 청산은 크레딧점수 향상에도 도움이 되며 승인 기준인 소득 대비 채무 비율(DTI)을 낮춰 일거양득이다. DTI를 쉽게 정의하면 수입과 지출의 비율이다.
즉 총소득에서 각종 페이먼트가 차지하는 비율을 말한다. 이를테면 월 소득(Gross Income)이 6000달러라고 가정하자. 그리고 모기지 월 페이먼트가 2000달러 크레딧카드 페이먼트 300달러 자동차 페이먼트 300달러 관리비 300달러 학자금융자 페이먼트 300달러 주택보험료 100달러 등 월 지출이 3300달러라면 DTI는 55%가 된다. (2000+300+300+300+300+100)/6000=0.55이기 때문이다.
대출 업체가 가장 선호하는 DTI 비율은 36% 미만이다. 그만큼 채무 불이행 가능성이 낮기 때문이다.
▶모기지 업체 연락
모기지 업체에 미리 연락해서 소득 수준과 DTI 등을 고려한 사전 승인을 받아 두는 것도 오퍼 경쟁력을 키우는 한 방법이다. 더욱이 주택 매입 관련 각종 수수료를 미리 계산해서 대비하는 지혜도 필요하다.
▶예산 수립
모기지 업체로부터 사전 융자 승인을 받았다고 그 금액이 본인이 감당할 수 있는 예산이라고 착각하면 큰 오산이다. 정확한 예산은 본인이 가장 잘 선출할 수 있다. 월별 소비 및 지출 규모를 냉정하게 파악해서 대비하고 기준금리 인상에 따른 모기지 비용 증가에 대한 사전 준비도 하는 게 이롭다.
NAR의 모기지 전망치는 3.7%다. 주택 매입으로 끝나는 게 아니다. 주택 유지 및 관리 비용도 미리 계산해 두어야 한다. 집을 사면 재산세와 주택보험료 등은 기본이며 주택 수리비도 고려하는 게 바람직하다.
▶목록 작성
필요한 것(must-have)과 가지면 좋은 것(nice-to-haves)에 대한 목록을 만들어 두면 오퍼 경쟁 시 더 빠른 결정을 내릴 수 있다. 부동산 전문가들은 오퍼 경쟁 상황에서 남보다 빠른 결정은 주택 매입 기회 확대에 중요한 역할을 한다고 전했다.
▶다운페이먼트
주택 구매 경쟁이 치열해지면서 다운페이먼트 비중도 덩달아 증가세다. 통상의 20% 다운페이먼트로는 오퍼 경쟁에 이기기 어려운 상황이라는 게 업계가 전하는 말이다.
일부는 다운페이먼트 비율이 40%는 돼야 승산 가능성이 높다고 볼 정도다. 설상가상으로 최근 집값이 가파르게 뛰면서 다운페이먼트 금액이 대폭 늘었다. 저축한 돈이 많지 않다면 다운페이먼트 3.5%의 FHA 대출을 포함한 다운페이먼트가 적어도 되는 선택지를 둘러보는 게 좋다.
첫주택 구매자라면 주정부와 로컬정부가 제공하는 다운페이먼트 보조 프로그램을 활용하는 것도 한 방법이다.
예를 들어서 LA시는 최대 6만 달러를 지원하는 중산층 대상 다운페이먼트 보조 프로그램 ‘MIPA’와 최대 9만 달러를 보조하는 저소득층 LIPA 프로그램을 운영하고 있다.
LA카운티의 경우엔 ‘홈오너십프로그램(HOP)’을 통해서 8만5000달러의 다운페이먼트 자금을 보조한다. 프로그램마다 소득 기준을 포함한 수혜 기준이 다르다.
진성철 기자
