관리, 이동 편한 작은 규모 고려할 만
1946년~1964년 사이에 태어난 베이비부머는 현 부동산 시장의 가장 큰 수혜자라 해도 과언이 아니다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 주택 판매자의 43%가 베이비부머로 가장 큰 비중을 차지했으며 주택 매매로 중위수익(median profit) 66만달러를 올린 것으로 나타났다. 이렇게 주택을 판매한 베이비부머는 임대를 하지 않는 한 다시 주택을 구입해야 한다. 그렇다면 60세 이후 주택을 사는 것이 득일까, 실일까. 60세 이후 주택 구입을 고려하는 시니어들을 위해 장단점 및 고려 사항을 알아봤다.
▶장단점
주택 소유 시 가장 좋은 점은 세금 감면 혜택이다. 주택 구입 시 부부합산의 경우 모기지 이자 75만 달러를 공제받을 수 있으며 독신은 해당 금액의 절반 정도를 공제받을 수 있다. 또 매년 주 및 로컬 재산세를 최대 1만 달러까지 공제받을 수 있다. 또 아파트 렌트 시 발생할 수 있는 임대료 인상 걱정을 할 필요가 없고 자녀에게 상속할 수 있다는 것도 장점 중 하나다. 그러나 주택 구입 시 다운페이먼트 외에 수 만달러의 클로징 비용 등 한꺼번에 목돈이 들어간다는 것은 단점일 수 있다. 만약 대출 상환을 마친 기존 주택을 판매할 계획이라면 양도소득세도 고려해야 한다. 싱글인 경우 소득의 25만 달러, 부부합산인 경우 50만 달러에 대해서는 세금이 면제되지만 소득세 납부 수준에 따라 주택 판매 소득에 대한 세금 감면 액수가 제한될 수 있으며 추가 세금도 발생할 수 있다. 모기지 상환금 외에도 주택 유지비 역시 만만치 않다. 주택 유지비는 집값의 연간 1~4% 정도를 예상하는데 이 역시 적잖은 고정 지출이 발생하는 셈이다. 또 구입 후 당장은 집을 관리하는 데 체력적으로 큰 문제가 없겠지만 시간이 갈수록 힘에 부칠 수 있다는 점도 고려해야 한다.
▶모기지 대출
주택융자를 해야 할 경우 은퇴 시니어들은 대출 가능 여부에 대해 걱정할 수 있다. 시니어 부동산전문 인스티튜트(Seniors Real Estate Institute) 니키 버클로 대표는 “시니어라고 대출이 청년층보다 더 어려운 것은 아니다”라며 “모기지 대출은 연령과 상관없이 소득 대비 부채 비율, 안정적 소득 등 현 재정적 상태가 가장 중요한 기준”이라고 말했다. 또 그는 “직장이 있는 도시 거주 65세 시니어인지, 은퇴했으나 고정 소득이 있는 75세인지, 50% 다운페이먼트가 가능하고 은행 예금으로 200만 달러를 보유한 85세 시니어인지 등 너무 많은 경우의 수가 있고 그에 따라 대출 여부가 달라질 수 밖에 없다”고 덧붙였다.
▶현금 vs 대출
주택을 100% 현금으로 충당할 수 있다면 대부분의 시니어 바이어는 현금 구입을 선호한다고 한다. 버클로 대표는 “시니어들은 빚을 지고 싶어 하지 않는다”며 “특히 모기지 상환금이 남은 집을 사망 후 자녀들에게 남겨주는 것을 극도로 꺼리는 경향이 있다”고 설명했다. 그러나 노인으로 불리길 원하지 않는 베이비부머는 주택 융자에 대해 큰 거부감이 없다는 것이 버클로 대표의 설명. 따라서 주택을 현금 매입할 것인지 혹은 융자를 얻을 것인지에 대한 결정은 매월 모기지 대출금 상환 여부에 달려 있다. 또 현금 매입을 고려 중이라면 보유중인 현금의 상당액을 주택에 투자해도 이후 생활에 큰 문제가 없는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
▶거주 기간
60세 이후 주택을 구입하는 것은 청년층이 주택을 구입하는 것과는 또 다른 재정적, 정신적 부담이 될 수 있다. 따라서 구입 전 재정적 문제 외에도 다양한 각도에서 이를 살펴봐야 한다. 가장 중요한 것은 새로 구입한 집에서 얼마나 거주할 수 있느냐 하는 것이다. 만약 향후 20년을 거주할 수 있다면 주택 구입은 좋은 선택이 될 수 있다. 그러나 거주 기간이 줄어들수록 주택 소유로 인한 혜택도 줄어든다. 특히 구입 후 5년 미만 거주 시 세금 감면이나 집값 상승으로 인한 수익도 기대하기 힘들다. 또 여러 차례 이사하게 된다면 주택은 자산이 아니라 부채가 될 수도 있다. 이외에도 은퇴 후 한국이나 해외에서 장기 체류로 막상 구입한 주택에서 머무는 시간이 적다면 유지 및 관리 비용이 더 들 수 있으므로 이 역시도 고려해야 한다.
▶어떤 집 사야하나
60세 초반에 주택을 구매하는 이들은 대부분 적어도 그 집에서 20년 이상을 거주할 계획을 갖는다. 이때 집주인의 건강은 10년 후와 20년 후 분명 차이가 있을 것이다. 따라서 2층 집이나 넓은 뒷마당, 넓은 주방 등은 지금 당장은 예전처럼 큰 불편함 없이 영위할 수 있겠지만 시간이 지나면서 거동이 불편해지거나 관리가 힘들어질 수도 있기 때문에 신중을 기해야 한다. 하우징 컨설턴트들은 “시니어들에게 주택 구입 시 가능한 작은 규모의 집을 사라고 권한다”면서 “시간이 갈수록 관리나 유지가 어려워지기 때문이기도 하고 장기 여행을 떠날 때도 집 관리에 대한 부담이 덜하기 때문”이라고 조언했다.
