[건축칼럼] 컨트랙터의 종류와 하는 일

제너럴 컨트랙터, 전체 공사 진행·책임 맡아
라이선스·보험 소지하고 서브컨트랙터 고용

집에서나 일터에서 긴급한 일이 발생 했을때, 어떤 컨트랙터(Contractor·공사업자)를 불러야 할지 막막할 때가 많다. 그래서 빌딩 오너나 하우스 오너는 공사에 대해 잘 아는 지인을 옆에 두는 것이 좋다.

이번에는 부동산 에이전트나 하우스 오너의 눈높이에서 컨트랙터의 종류와 어떤 컨트랙터가 어떤 일을 하는지에 대해 살펴보자.

▶제너럴 컨트랙터(General Contractor·종합건설회사)= 공사에 필요한 라이선스와 보험을 소지하고 있으며 퍼밋, 인스펙션, 버젯, 스케줄, 안전관리, 그리고 필요한 서브컨트랙터(Subcontractor)를 고용해 전체 공사를 책임지고, 하자 보수와 준공(Certificate of Occupancy) 까지를 마무리 하는 종합 건설회사를 말한다.

공사의 규모에 따라 다른 종류의 라이선스가 필요하기도 하고, 공사가 진행되는 빌딩 매니지먼트 오피스에서 요구하는 공사 법규정에 맞춰 전체 공사에 필요한 라이선스와 COI(Certificate of Insurance)에 빌딩과 오너를 ‘Additional Insured’로 넣어 제출해야 한다.

이렇게 라이선스가 있는 컨트랙터를 고용하는 것은 만약에 있을 불미스러운 일에 대비하는 당연한 과정이며 COI(보험승인증명·Certificate of Insurance)를 꼭 요청하여 받아야 한다.

라이선스는 컨트랙터가 각자 필요한 워크 퍼밋(Work permit)을 내기 위해 필요하다. 각 컨트랙터는 라이선스를 지키기 위해 오너에게 함부로 하지 않으며, 공사에 문제가 되면 클레임을 받아 엄청난 보험료를 내야 하므로 함부로 하지 않는다.

▶서브컨트랙터= 공사 규모에 따라 Surveyor, Excavator, Paving, Landscaping, Steel Structure, Masonry, Concrete, HVAC, Plumbing, Electric, Sprinkler, Fire Alarm, Roofing, Carpentry 등으로 나눌 수 있지만 전문가가 아닌 눈높이에서 알아야 할 일반적인 서브컨트랙터는 다음과 같다.

-플러머(Plumber)

플러머는 공사의 규모에 따라 다르지만 온수와 냉수, 하수구(Sanitary Sewer), 그리고 Plumbing Fixtures Installation의 일을 주로 하며, 온수 히터를 포함한 Water Boiler, Base Board Heating 까지를 포함한다.

플러밍 일은 별도로 타운에 퍼밋을 받고 Rough Inspection이나 Final Inspection 등 요구하는 모든 인스펙션을 받아 최종 승인(Sign off)이 떨어져야 제너럴 컨트랙터가 준공 검사를 받을 수 있다.

-Electrician(전기업자)

플러머와 마찬가지로 유틸리티 컴퍼니와 요구하는 규정에 따라 메인 유틸리티 공사를 하고, Underground Wiring, Electric Panel & Breakers(차단기), Outlets, GFCI, 그리고 Lighting(등기구)를 설치하며, 필요한 인스펙션을 받고 최종 승인을 받는다.

전기 일은 보통 Equipment나 Kitchen Appliance 등 아룻릿(Outlet)이 없이 직접 연결하는 경우는 전기업자가 연결을 해주고 아웃렛에 꽂아 쓰는 경우는 오너나 공급 업체가 한다.

Equipment 자체에 Breaker가 있는 경우는 전기업체가 Breaker까지 파워 연결을 해준다. 전기 공사는 끝난 후로도 필요시 지속적으로 같은 공사 업자가 공사하지 않으면 여기저기서 차단기가 떨어지거나 복구할 수 없을 정도로 큰 일이 될 수도 있다.

-HVAC( Heating, Ventilation, Air Condition)

보통 덕트(Duct)를 이용해 히팅과 에어 컨디션의 바람을 이동 시키고 Low Voltage Control wiring 과 Thermostat를 이용, 온도를 조절하는 일을 한다. 또는 Ductless Heat pump system, 화장실의 Exhaust Fan과 덕트 역시 HVAC 업체가 설치한다.

타운마다 다르긴 하지만 보통 전기, 플러머와 마찬가지로 별도의 라이선스로 퍼밋을 내어 인스펙션을 받고 최종 승인을 받아야 한다. 별도로 새로운 HVAC나 Condenser(실외기)를 설치할 때는 플러밍이나 전기업자의 퍼밋을 함께 받는 것이 통상적이다.

-스프링클러(Sprinkler)

화재시 열을 감지하여 스프링클러 헤드가 터져 물을 분사하는 소방 시스템이다. 스프링클러 헤드가 터지면 물의 흐름을 감지해 소방서에 바로 전달되고, 소방차가 출동하는 일이 발생한다.

공사를 하거나, 빌딩에 특별한 위험이 있을 경우 화재경보(Fire Alarm) 판넬을 확인 하거나 화재경보 컴퍼니에 문의하고 모니터링 컴퍼니에 전화해 소방차가 출동하지 않도록 보고해야 한다. 스프링클러 역시 별도의 라이선스, 도면, 인스펙션을 거쳐 승인받는다.

-화재경보(Fire Alarm)

화재경보 역시 열과 연기를 감지하여 경보를 울리는 소방시스템이다. 스프링클러와 같이 아주 엄격한 과정을 거쳐 퍼밋, 인스펙션, 그리고 최종 승인을 받는다.

화재경보는 Full station, Smoke Detector, Heat Detector, Carbon monoxide Detector, Strobe, Strobe Horn 등의 여러 장치에 의해 경보와 함께 모니터링 컴퍼니 또는 소방서로 전달 된다. 빌딩에 메인 패널 또는 몇개의 서브 패널을 두고 있으며 각각의 디바이스가 패널로 연결되어 어디에서 어떠한 상황이 발생했는지 모니터링 된다.

▶문의 Lastopbuilder@gmail.com 678-908-2678