[건축칼럼] 공사 중 컨트랙터와의 분쟁을 피하려면

경험 많고 정직한 ‘내편’ 매니저 필요
처음부터 전문가 도움 없으면 분쟁 확률 높아

모든 공사 내용과 분쟁 해결, 계약서에 담아야
앞뒤 가리지 않고 최저 금액 계약은 위험천만

그렇게 친하게 지내던 관계도 같이 공사를 하고 나면, 서로 죽이니 살리니 원수가 되기도 한다. 공사는 참 어렵다. 잘 몰라서 어렵고, 계획대로 잘 안돼서 어렵다.

공사에는 룰이 있다. 하지만 공사를 하는 컨트랙터나 오너가 그 룰을 모르거나, 알면서도 그 룰을 안 지킬때 공사를 하는 동안 분쟁이 생긴다.

한번 맺은 컨트랙터와의 계약을 깨고 다른 업체와 공사를 하는 것은 엄청난 시간과 공사 금액의 피해로 이어질 수 있으므로 다음과 같은 몇가지 내용을 잘 지키며 공사를 진행하는 것이 바람직하다.

▶공사를 잘 아는 내편 필요= 작은 공사라도 오너에게는 공사를 잘 아는 내편 즉, PM(Project Management)이나 CM(Construction Management) 같은 매니저가 있는 것이 좋다. 그 내편이 꼭 공사에 경험이 많은 90% 이상을 이해하는 정직한 사람이어야 한다.

보통은 컨트랙터를 찾고, 견적을 리뷰하고, 계약을 하는 등의 중요한 일들을 스스로 하거나 주변의 지인에게 좋은 컨트랙터를 소개 받아 해결하곤 한다. 중요한 첫 단추에서 전문가의 도움이 없다면 분쟁의 확률이 아주 높아진다.

큰 공사 보다는 작은 공사에서 분쟁이 많다. 그 이유는 큰 공사의 경우 오너가 고용한 아키텍트도 있고, 엔지니어도 있어 오너 편에서 잘못되는 것에 대해 지적하고 시정하도록 지시하기도 하기 때문이다.

▶AIA Contract Document= 오너와 컨트랙터 간에는 다음과 같은 아주 중요한 표준 계약서 양식(Standard Contract Form)이 있다. A101-2007, A102-2017, A103-2017, A104-2017, A105-2017, A110-2021, A113-2021 등 컨트랙터의 종류, 프로젝트 종류에 따라 그리고 전체 공사의 최고 금액을 개런티하는 GMP(Guaranteed Maximum Price) 내용을 담는다.

그 계약서에는 계약자, 날짜, 아키텍트, 전체 공사 금액, 디파짓, 페이먼트 방법(Payment Term), 공사 개시일, 공사 마감일, 공사 공정 인스펙션, 하자 리스트(Punch List), 하자 보수금(Retainage), 계약 파기(Contract Terminatio), 분쟁이 있을시 누가 어떻게 해결 하는가, 도면 리스트, 견적 내용 등 공사를 하는데 필요한 모든 내용이 문서로 담긴다.

이렇게 약속을 하여 그 계약 내용대로 일을 해 나가는 것이다. 이러한 계약서는 법정에서 증거로 쓰이고, 문제가 발생 할 시 소비자 보호센터(Consumer Affair or Liensing Department)에 신고해 컨트랙터의 라이선스에 영향을 줄수도 있다. AIA Contract Form에 대해 인터넷을 통해 꼭 어떤 내용, 어떤 계약서를 써야 하는지 살펴 보기를 강력히 추천한다.

▶견적서 리뷰= 분쟁의 시작은 견적 리뷰에서부터 발생한다. 전문 지식이 없는 오너는 견적을 보통 3곳 정도, 아니 더 이상을 받는 것이 보통이다. 견적을 여러군데 받아 전체 금액을 비교하는 일 보다는, 견적서에 공사에 필요한 내역이 모두 들어 있는지, 필요한 자재나 인건비는 빠짐없이 포함이 되어 있는지를 꼼꼼히 살펴야 하지만 전체 금액을 중요시해 최저 금액 견적서를 제출한 컨트랙터와 계약을 맺는 것은 위험천만한 일이다.

견적 금액은 천차만별로 2배 이상의 차이가 나는 경우가 많다. 같은 페인트 일이라도 등급에 따라 견적이 다르고 현장의 조건에 따라서도 다르다. 보통은 여러 견적 중 최고, 최하의 견적을 제외한 중간 정도의 업체와 면전 인터뷰를 통해 결정하는 것이 보통이지만, 그 역시 견적 내용을 꼼꼼히 살피는 것이 중요하다.

견적은 회사가 크다고 해서 비싸고, 작은 회사라 하여 싸지는 않다. 만약 대대로 물려받은 토목 회사라면 페이먼트가 끝난 물려 받은 장비도 많고, 직접 패밀리가 일을 하기 때문에 장비 렌트 가격이나 인건비가 다른 업체에 비해 엄청 낮을 가능성이 많다. 이유없이 최저 금액의 업체와 계약함으로써 마감 퀄리티나 공사기간에 많은 문제가 발생 한다면 엄청난 재산상의 피해를 볼 수도 있다.

▶문의 Lastopbuilder@gmail.com 678-908-2678