[건축가의 스케치] 꼭 알아야 할 공사 계약 방법·견적 비교

공사 성격에 따라 적합한 양식 사용해 계약
공사 규모 관계없이 각종 보험 꼼꼼히 확인

공사 계약은 공사 규모에 따라, 공사 종류에 따라, 공사 계약자간에 따라 각각 다른 종류의 AIA Contract Document를 사용하여 계약이 이루어진다. AIA Document 는 만약에 벌어질 법적 소송에 대비한 기본적인 내용을 넣을수 있는 Standard Contract Form 이다. 이러한 표준 양식을 사용하면 오너나 컨트랙터가 상호 권리와 의무를 명확히 하여, 서로 존중하며 공사에 임할수 있다.

공사 방법은 전체 공사를 책임지는 제너럴 컨트랙터와 오너간의 계약 방법이 보통이고, 오너가 서브컨트랙터(Subcontractor)와 직접 계약하고 프로젝트 매니저를 따로 고용해서 Construction Management를 하는 방법, 그리고 디자인과 공사를 함께 진행하는 Design Build 계약, 또한 큰 프로젝트에 주로 사용되는 파이낸싱을 포함하는 턴키 프로젝트(Turnkey Project) 계약도 있다.

이처럼 다른 계약 방법은 프로젝트의 성격에 따라, 계약 당사자간의 합의로 결정되고 그에 맞는 계약서 양식이 쓰여진다. 하지만 상호 의무와 권리가 다르고, 복잡한 보험의 의무나 책임을 누가 지게 되는지 꼼꼼히 따져야 한다. 보험은 크게 Commercial General Liability, Worker’s Compensation, Builders risk Insurance 그외에 아키텍트나 프로페셔널 엔지니어가 책임 져야할 Professional Risk Insurance, Equipment Insurance와 같이 아주 복잡한 보험이 필요하다.

요즘은 보험이 없으면 컨트랙터를 못할 만큼 라이선스와 같이 아주 중요하게 다루어져야 한다. 사고와 보상은 항상 비례하므로 앞으로는 공사의 규모를 따지지 말고 무조건 Certification of Insurance를 받아야 한다. 작은 공사에도 한번 사고가 발생하면 보통 몇십만 달러 보상을 각오해야 하므로 직접 고용하거나 소개시 소개한 회사가 보상에 문제가 없는지 꼭 살펴야 한다. 보험이 없는 회사나 개인에게 직접 일을 시키고 인건비를 지불한다면 고용한 사람이 사고에 대한 책임이 있다는 것을 꼭 알아야 한다. 설사 보험이 있다 해도 맡은 공사를 충분히 커버 할수 있는 보험을 갖고 있는지를 꼭 살펴야 한다.

이같은 내용을 잘 이해 하는데 어려움이 있듯이 보통 오너가 가장 크게 실수를 하는 것이 견적 비교다. 전문가는 견적을 하는 것도 쉽고, 견적만 봐도 이 업체가 어느 정도의 레벨이고 제대로 공사를 하는 업체인지 쉽게 파악이 된다. 그 방법은 공사에는 CSI Format이 있다. 공사 내용 및 공정을 각 서브컨트랙터의 종류별로 정리 해놓은 양식이다. 그 아이템을 기준으로 넣고, 빼기를 하여 가격을 넣어 견적을 완성한다. 그 아이템을 넣고 빼고 이해 하는데는 오랜 세월과 경험이 필요하고 회사에서도 견적팀은 고도의 트레이닝을 받거나 사장이나 그 아래 정도의 직원이 하는 것이 보통이다.

이렇듯 공사를 오래도록 전문으로 했거나 어느 정도의 큰 사이즈를 경험 또는 회사의 경비 흐름을 잘 아는 책임자가 해야 하는 일이지만 만약 소규모나 작은 공사를 주로 한 회사라면 공사 내용을 빼먹거나 경험하지 못한 아이템을 안전하게 추가하기 위해 터무니 없이 비싼 가격을 넣는 것이 보통이다. 이렇게 공사는 확실하지 않은 공사 금액으로 시작하고, 오너 자신도 이해 하지 못해 견적이 잘 되었는지, 맞는지도 파악이 안되어 계약이 이루어 질 때 불행은 시작 된다고 봐야 한다.

한번 계약하면 컨트랙터를 바꾸기란 정말 쉽지 않다. 보통 컨트랙터는 먼저 공사를 하고 진행 한만큼의 페이먼트를 청구해서 받는것이 보통이므로 컨트랙터 에게도 리스크가 있고 오너는 오버페이를 하지 않기위해 컨트랙터와 실강이를 하는 경우가 보통이지만 그러한 과정은 공사기간에 늘 있는 현상이므로 조금씩 서로 양보하며 슬기롭게 풀어 나가는 것이 가장 현명한 방법이다.

공사에 문제가 발생하면 보통은 계약서에 지정한 담당자가 중재를 하고, 보통은 아키텍트나 엔지니어가 그 담당이 된다. 오너가 알아야 할 중요한 한가지는 계약한 컨트랙터나 서브컨트랙터는 페이먼트 미 지급시 각 주의 법에 따라 계약서만 있으면 간단하게 Property에 Mechanic Line을 걸 수 있으므로 테넌트로 리스를 하는 업주들은 특별히 조심해야 한다. 컨트랙터와 공사를 마무리 하는 가장 좋은 방법은 반드시 라이선스나 보험을 확인하고 라이선스나 보험에 영향이 가지 않기 위해 의무를 다하는 컨트랙터와 계약을 하는 것이 가장 좋은 방법이다.

공사는 모든 이가 두려워 하는 일이지만 싼 가격을 우선으로 하는 방법 보다는, 중간 정도의 가격이 대부분 안전한 금액이다. 또 직접 만나 성격이나 인품을 살펴서 끝까지 공사가 마무리 될지를 판단하는 것이 가장 좋은 방법이다.