현재 미국 주식시장에서 시가 총액 상위 7개 기업은 애플, 엔비디아, 마이크로소프트, 아마존, 구글, 메타(Facebook), 테슬라와 같은 인공지능(AI)과 연관된 기술 혁신을 기반으로 한 기업들이다. 이들은 불과 20~30년 정도밖에 안 된 비교적 신생 기업들이고 역사 깊은 전통 기업들은 한 곳도 없다. 이들 기업들은 기술 혁신을 핵심으로 삼고 있으며, 지속적인 연구 개발 통해 새로운 제품과 서비스를 제공하며, 데이터 분석을 통해 고객의 니즈를 파악하며 전 세계적으로 글로벌 경제에 막강한 영향력을 끼치고 있다.
AI와 머신러닝 기술을 적극적으로 활용해 제품 및 서비스의 품질을 향상하며 운영 효율성을 높이고 있으며 기술 중심의 사회에서 선두적 위치를 달리고 있다. 이러한 기술 기업들의 수익성과 미래 성장성으로 인해 현재, 미국 주식시장의 시가 총액이 전 세계 주식시장 시가 총액의 50% 정도를 차지하고 있다. 한국 주식시장 시가총액이 세계주식 시장에서 차지하고 있는 비율은 2~3%로 정도로 한국 투자자들의 투자자금이 미국으로 쏠리는 현상은 자연스럽게 여겨진다.
세상은 지금 기술혁명의 시대에 접어들며 큰 변화를 맞고 있다. 영구적으로 완벽한 산업이나 기업은 존재하지 않으며, 시대의 변화에 혁신적으로 적응하는 기업만이 생존할 수 있다. 변화에 대응하지 못한 기업은 결국 시장에서 사라질 운명에 처하게 된다. 특히 미국에서 상징적인 생활공간으로 자리 잡았던 쇼핑몰 내 상가들이 문을 닫고 있으며, 스트립 몰(strip mall) 역시 테넌트를 구하는 데 어려움을 겪고 있다. 로케이션만 좋으면 장사가 된다는 고정관념의 틀이 깨지고 있는 것이다. 물류센터로 사용할 창고는 위치에 별 영향을 받지 않는다. 생산과 배송에 편리한 곳이면 특정한 지역에 위치할 필요도 없다. 이제는 거의 모든 상품이나 식품까지도 편안하게 집에서 받아 생활이 가능해졌기 때문이다.
이러한 현상은 소비자들의 쇼핑 패턴 변화와 디지털화의 영향을 반영하고 있다. 과거의 전통적인 쇼핑 공간이 점차 그 기능을 잃어가는 가운데, 기업들은 새로운 비즈니스 모델과 고객 경험을 창출하기 위해 끊임없이 혁신해야 한다. 이 과정에서 생존과 번영을 이끌어낼 수 있는 기업만이 미래를 향해 나아갈 수 있을 것이다. 변화의 물결 속에서, 어떤 방식으로든 적응하고 진화해야만 한다.
핀란드의 대표적인 기업인 노키아는 2007년 당시 시장 점유율. 37%로 휴대폰 시장의 1 인자였고, 삼성, 애플 보다도 훨씬 유리한 위치에 있었다. 그리고, 한 때는 핀란드 경제규모의 25%까지 차지했었다. 물론 복합적인 원인이 있었지만, 미국시장에 대한 과소평가, 혁신적 기업인 애플이 터치 스크린을 내놓으면서 선풍적인 인기를 끌었고, 노키아는 상대적으로 경쟁력을 잃어버렸고 존재감을 상실해 버렸다.
혁신의 아이콘이었던 전통의 코닥도, 디지털카메라가 시대정신을 반영하는 제품으로 자리 잡아감으로써, 디지털카메라의 시대가 도래했음에도 불구하고 필름을 사용하는 아날로그 카메라의 유지 발전에만 집착했고, 시대의 변화 흐름에 안이하게 대쳐 했으며 결국 사람들의 기억에서 사라지는 존재가 되었다. 변화에 적응 못했던 블록버스터는 없어졌고 Sears, JC Penny, K Mart 같은 기업들도 한 때 명망 있는 기업들 이였지만 매장을 대폭 줄이거나 영구적으로 매장을 닫아야만 했다.
필자는 가끔 상업용 건물, 즉 임대 수입용 상가빌딩 투자에 관해 질문을 받곤 한다. 하지만 상대적으로 안정적인 주거용 부동산과 달리 상업용 부동산은 주식투자에 비교할 만큼 투자위험도가 높다. 경기 변동에 따라 샀을 때와 팔 때의 가격변화가 극심할 수가 있다. 10년 전이나 20년 전쯤은 상업용 건물에 투자해서 안정적인 수입을 올릴 수 있었지만 지금은 변화가 많이 생겼다. 아마존과 같은 온라인 쇼핑 업체들이 대중화되면서 오프라인 소매업체에 큰 압박을 가하고 있다. 이로 인해 기존의 소매 공간이 아닌 물류와 창고에 대한 수요를 증가 시킴으로 해서 상업용 상가의 가치가 하락하기 쉬우며 앞으로도 전망은 매우 불투명하다.
소비자들이 쇼핑을 하는 방식이 변화하면서, 온라인을 쇼핑을 통해 상품을 구입하게 되면서 오프라인 매장에 대한 필요성이 많이 줄어 들었다. 주택 수요는 지속적으로 존재하며, 경기 불황기에도 기본적인 주거 필요성은 감소하지 않는다. 또한 주거용 부동산은 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 것이 보편적이며 안전한 투자를 원하는 투자가에게는 주택투자가 훨씬 더 매력적이라고 생각한다. 주식이든 부동산이든 자산을 통해 수익을 추구하는 점에선 유사하지만, 상업용 부동산의 경우는 매력도가 많이 떨어졌다. 새롭게 상업용 부동산에 투자를 계획한다면 신중한 판단이 필요해 보인다.
가장 성공적인 투자자로 불리는 워런 버핏의 명언 중 “첫째, 절대 돈을 잃지 말아라. 둘째, 첫 번째 룰을 절대 잊지 말아라”는 말은 간단하지만 주는 메시지가 강렬하다.
