[건축칼럼] 우리 집 고치는데 얼마나 들까

건물용도 변경·증축 예정이라면 조닝 따져봐야
기둥·내력벽 제거에는 많은 비용 들고 신중해야
주방·화장실 위치 변경, 새로 만드는 것과 동일

컨트랙터로서 가장 많이 받는 질문이다. 한국에서나 미국에서나, 한인들은 부동산과 리모델링, 플립(Flip)에 억측을 많이 한다. 집을 살 때부터 좋은 학군에 ‘클로징 가격 + 리모델링 가격 = 현재 시세 가격’이란 공식이 최소한 맞아야 한다. 집값이 올라야 가능한, 셀링(Selling) 수수료나 세금까지도 계산에 넣는 이들도 적지 않다.

집을 사고, 팔고, 리모델링을 하는 일은 전문가인 나로서도 여간 어려운 일이 아니다. 하물며 하우스 오너는 많은 비용 지출을 해야하고, 중개 에이전트 또한 고객을 위해 경험과 지식을 제공하곤 한다. 견적에 앞서 어떠한 사항들이 공사 비용에 큰 영향을 미치는지 살펴보자.

▶조닝(Zoning)과 Set Back= 간단하게 말하자면, R-Residential, C- Commercial, I- Industrial 등과 같이 각 코드별로 Land의 사용 용도와 규정이 있다.

규정에는 우리 땅에 어떤 용도의 건물을 지을 수 있는지, 어떻게 집을 짓고, 데크, 쉐드를 설치 할 수 있는지, 이웃이나 도로의 경계로부터 몇 피트를 띄어 지어야 하는지, 그라운드로 부터 몇 층, 몇 피트의 높이로 지을 수 있고, 몇 스퀘어피트를 지어 사용할 수 있는지를 규정하고 있다.

Zoning 은 집을 사기 전에 꼭 챙겨보지 않으면 생각했던 리모델링이나 증축이 물거품이 될수도 있다. Zoning 을 바꾸는 일은 타운이나, 카운티, 그리고 지정한 몇 마일 안의 주민이나 보드의 공청회를 통해 승인을 받아야 하므로 집이나 건물의 사이즈를 넓히거나 사용 목적을 바꾸고 증축할 목적으로 집이나 랜드를 구입하는 분들은 꼭 알아야 할 중요한 사항이다.

▶기둥(Column), 베어링(Bearing Wall: 내력벽), 넌베어링 벽(Non Bearing wall)= 우선 빌딩은 유능한, 능력있고 경험이 많은 아키텍터, 엔지니어, 컨트랙터를 만나면 어떠한 디자인으로도 시공이 가능하다. 다만 비용이 많이 발생한다.

건물의 중요한 하중 즉, 무게를 지탱하는 중요한 두가지는 기둥과 벽으로 이루어져 있다. 기둥(Column)을 없애는 일은 불가능한 일은 아니지만, 큰 비용이 발생하므로 필히 전문가의 도움을 받거나, 가능하면 제거하지 않는 것이 좋다.

다음으로 벽은 위의 하중을 받지 않는 쉽게 제거 할 수있는 벽(Non Bearing wall)과 하중의 힘을 받고있는, 쉽게 제거 할 수 없는 벽(Bearing Wall)이 있다. 이중 Bearing Wall을 제거하는 것 역시 많은 비용이 발생 하므로 구별하여 주의를 기울여야 한다.

▶구조나 레이아웃이 좋은 집= 요즘은 예전과 달리 주방이나 리빙룸이 트인집, 한꺼번에 많은 손님에게 파티를 제공할 수 있는 넓은 공간을 제공하는 집이 인기다. 그러기 위해서 앞서 말한, 기둥이나 벽을 옮기거나 제거 해야할 경우가 많다.

내가 원하는 레이아웃을 만들기 위해서는 Temporary Shoring이나 Footing, Foundation을 보강 하는 일이 발생해 그에따른 많은 비용이 발생 한다. 그래서 내가 원하는 레이아웃에 가까운 집이면 복잡한 과정을 거치지 않고 원하는 레이아웃으로 벽을 만들거나 옮기지 않고 데코레이션만 하여 원하는 디자인의 집을 만들 수 있다는 것이다.

▶주방이나 화장실의 위치 변경이 필요 없는 집= 집에서 가장 중요하고 많은 리노베이션 비용을 지출하는 곳은 주방과 화장실이다. 전기와 플러밍을 업그레이드 해야 하지만 위치를 바꿔야 한다면 새로운 파이프 작업과 전기 작업을 해야 하므로 위치를 바꾸지 않으면 Fixture만 교체하는 일과는 전혀 다른 새로운 주방과 화장실을 만들어야 하는 상황이 되는 것이니 많은 비용이 발생할 수밖에 없다.

▶문의 Lastopbuilder@gmail.com 678-908-2678