모기지 신청 승인 여부 ‘소득 대비 부채 비율’이 좌우한다

고이자율 부채 우선 상환

고소득자라 할지라도 소득 대비 부채 비율(DTI: Debt-to-Income Ratio)에 따라 모기지 신청이 거부될 수 있어 주의해야 하는 것으로 나타났다.

전국부동산중개인협회(NAR)의 2024년도 주택 매매자 프로파일 보고서에 따르면 모기지 신청이 거부되는 가장 일반적인 사유 중 40%가 DTI 때문인 것으로 밝혀졌다고 CNBC가 최근 보도했다.

이 밖에 모기지 신청 과정 중 구매자에게 영향을 주는 다른 요인으로는 낮은 신용점수(23%), 확인할 수 없는 소득(23%), 준비 대금 부족(12%) 등이 지목됐다.

이번 보고서는 NAR이 지난해 7월부터 올해 6월까지 주택을 구매한 5390명을 대상으로 설문 조사한 결과로 구매자의 26%가 전액 현금으로 지불한 것으로 드러나 역대 최고 수준을 기록했다.

일반적으로 모기지 대출 기관은 신청자의 월 소득 대비 부채 상환 비율을 분석해 모기지 상환 능력을 평가하기 때문에 DTI가 승인을 결정하는 주요 지표로 간주된다.

뉴욕 본 파이드 웰스의 공인 재무 설계사 겸 재무 부고문 클리퍼드 코넬은 “신청자의 DTI가 높을수록 모기지 대출 기관이 대출 승인을 꺼릴 가능성이 커진다”고 설명했다. 고소득자라 할지라도 DTI가 높을 경우 대출 승인이 어려울 수 있다는 것이다.

프랜시스 파이낸셜의 금융 전문가 슈웨타 라완데는 “고소득자가 대출금 마련에는 문제가 없을 수 있으나 이것이 건강한 DTI를 소유하고 있다는 의미는 아니다”라고 지적했다.

전문가들은 모기지 융자 신청을 할 경우 우선 신청자의 DTI가 어떻게 되는지 확인해야 한다고 조언했다.

DTI는 매달 지불해야 하는 총부채 상환액을 총 월 소득으로 나눈 후 100을 곱한 백분율 수치로 대출플랫폼 렌딩트리에 따르면 35% 이하면 양호한 것으로 평가된다.

권장되는 주택 예산 지침으로는 주택 비용이 총 월 소득의 28% 이하를 유지하고 총부채가 소득의 36% 초과하지 않아야 한다.

예를 들어 월 소득이 6000달러고, 월 부채 상환액이 500달러인 경우 36%의 DTI를 적용하면 약 1660달러의 월 모기지 상환액을 감당할 수 있다. 만약 대출 기관이 50%의 DTI를 허용한다면 월 2500달러의 모기지 상환을 감당할 수 있게 된다.

DTI를 개선하기 위해서는 기존 부채를 줄이거나 소득을 늘려야 하는데 전문가들은 스노볼 방식 또는 아발란체 방식을 추천한다.

스노볼 방식은 이자율과 상관없이 가장 적은 액수의 부채부터 상환해 나가는 것으로 심리적인 만족감을 제공하며 아발란체 방식은 가장 높은 이자율의 부채를 우선 갚아 총부채를 줄임으로써 조속한 부채 상환이 가능할 수 있다.

부채 규모를 줄인 후에는 소득을 늘리고 추가 부채를 피하는 것이 DTI 개선에 도움이 되므로 주택 구매를 고려 중이라면 큰 액수의 구매 지출을 자제하고 재정 관리에 힘써야 하는 것으로 전해졌다.

LA지사 박낙희 기자